Chapitre 3. Évaluation des terrains à bâtir
Pages 47 à 109
Citer ce chapitre
- HUYGHE, Michel,
- PEREZ MAS, Isidro
- et PEREZ, Brigitte,
- Huyghe, Michel.,
- et al.
- Huyghe, M.,
- Perez Mas, I.
- et Perez, B.
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- Huyghe, M.,
- Perez Mas, I.
- et Perez, B.
- Huyghe, Michel.,
- et al.
- HUYGHE, Michel,
- PEREZ MAS, Isidro
- et PEREZ, Brigitte,
Notes
- (1)Sur ce point voir Comby J., « Les six marchés fonciers », L’observateur de l’immobilier du crédit foncier, janvier 2010 ; Granelle J.-J. et Vilmin Th., L’articulation du foncier et de l’immobilier, ADEF 1993.
- (2)Voir infra.
- (3)Les logements PLUS, financés par le Prêt Locatif à Usage Social correspondent aux locations HLM (habitation à loyer modéré).
- (4)Les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité.
- (5)Programme National de Rénovation Urbaine : il s’agit de requalifier plus de 500 quartiers partout en France en métropole et Outre-mer
- (6)Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.
- (7)La loi Alur (ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové) vise l’amélioration de l’accès au droit au logement. Elle est connue sous le nom de loi Duflot II, et porte l’appellation officielle de loi n° 2014-336 du 24 mars 2014.
- (8)Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
- (9)CE ass., 8 juillet 2005, n° 247976, Sté Alusuisse-Lonza-France, Rec. Lebon, p. 311 ; BPIM n° 4/08.
- (10)Cass. 3e civ., 27 mai 2010, n° 09-13.438.
- (11)CE 8 juillet 2005, n° 247976.
- (12)CE 13 novembre 2019, n° 416860.
- (13)CE 29 juin 2018, n° 400677, publié aux tables du Recueil Lebon.
- (14)CA Versailles, expr., 24 septembre 1979, JCP 1980, IV, 51.
- (15)Cass. 3e civ., 2 juillet 1974, Bull. civ. III, n° 282, p. 21.
- (16)TGI Paris, référé, 10 mars 1976, JCP 1977, II, 15, note Liet-Veaux.
- (17)Cass. 3e civ., 20 janvier 1993, Bull. civ. III, n° 9 ; JCP N 1993, II, 269.
On distingue plusieurs types de marchés fonciers :
le marché des terres agricoles et des forêts (marché 1) ;
le marché des terrains et des espaces de loisir (marché 2) ;
le marché des espaces naturels destinés à l’urbanisation (marché 3) ;
le marché des nouveaux terrains à bâtir (marché 4) et des terrains généralement prélevés
sur les précédents marchés qui deviennent, après aménagement, constructibles ;
le marché des terrains urbains à recycler ou en situation de renouvellement urbain : il s’agit
des immeubles bâtis destinés à la construction après démolition et réaménagement (marché 5) ;
le marché de terrains à bâtir ou des droits à construire (marché 6).
En théorie chaque propriétaire réalise, en milieu urbain, le calcul suivant :
Quand de tels échanges se multiplient dans une zone urbaine, à des niveaux de prix voisins,
ils deviennent des « références » pour les suivants. Le foncier est un objet délimité dans
l’espace, indissociable de sa situation géographique et très lié aux usages et droits qui y sont
attachés.
Les attentes et les espérances des acquéreurs et des vendeurs biaisent les évaluations.
Notamment, la « valeur temps » de la plupart des propriétaires de terrains (personne physique ou morale, privée ou publique) est très faible, les coûts de détention d’un terrain étant
très limités (taxe foncière limitée, aucun frais financier d’emprunt).
Ceci incite les propriétaires à attendre le bon moment pour vendre leur terrain au meilleur
prix (ou à ne vendre que quand les événements de leur vie les y poussent : succession,
migration, modification familiale, besoin financier, etc…
Date de mise en ligne : 23/10/2024
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