Notes

• (1)
  Royal Institution of Chartered Surveyors (https://www.rics.org/fr/).
• (2)
  The European Group of Valuers Association, TEGoVA (https://www.tegova.org/).
• (3)
  Compagnie nationale des experts de justice immobiliers (https://www.cneji.fr/).
• (4)
  Compagnie des experts de justice de Lyon (https://www.expertsjusticelyon.fr/).
• (5)
  Institut français de l’expertise immobilière (http://www.ifei.org/FR/).
• (6)
  www.cfei.fr
• (924)
  Guide de l’évaluation des biens, Ministère de l’Économie et des Finances, Direction générale des impôts, 1^er mars 1982, p. 96 : « Le droit au bail a, bien sûr, une valeur propre qui n’est aucunement liée aux résultats d’exploitation mais à des facteurs particuliers d’ordre matériel et juridique, tels l’importance, l’état d’entretien, l’emplacement, les possibilités d’extension des locaux commerciaux et des locaux d’habitation, ainsi que les conditions juridiques et financières du bail ».
• (925)
  Michel Marx, La valeur du fonds de commerce déterminée à partir de ses capacités bénéficiaires, publication en ligne sur http://www.michel-marx-expertises.com/fr/publications.html.
• (926)
  Selon François Duphil, « Le droit au bail », AJPI 1990.
• (927)
  CA Rennes, 6 février 2019, n° 16/04665 ; CA Lyon, 24 juin 2010, n° 09/02463 ; CA Paris, 14 mars 2018, n° 16/08508 ; Cass. 3^e civ., 20 mai 1980, Bull. Cass. III, n° 102, p. 75 ; CA Lyon, 31 mai 2018, n° 16/02850 ; Trib. civ. Seine, 22 octobre 1957, Rev. Loy. 1958.99, JCP 1958, G. II.10.347 : « L’absence de bénéfices pendant des années et l’existence d’un passif important ne privent point le fonds de commerce de toute valeur. En effet, des fonds de commerce déclarés en état de faillite sont fréquemment vendus moyennant des prix appréciables ».
• (928)
  Étant là rappelé qu’il s’agit de mesurer la valeur du droit au bail en fonction des seuls locaux litigieux dont le preneur est évincé ; Olivier Jacquin, Gaz. Pal., n° 11, p. 76, 19 mars 2019 ; CA Paris, 7 novembre 2018, n° 16/05417.
• (929)
  Notamment évoqué par Jean-Pierre Blatter dans Droit des baux commerciaux, deuxième édition, 1996, p. 213, Éditions du Moniteur.
• (930)
  CA Paris, 13 juin 2018, n° 16/16598.
• (931)
  CA Paris, 11 mars 1980, JurisData : 1980-094191 ; Cass. 3^e civ., 27 octobre 1982.
• (932)
  Évaluation des biens, Antoine Bernard, Éditions du Moniteur (2004) ; Évaluation des fonds de commerce et des entreprises, Jacques Ferbos et Guy Lacroix, Éditions du Moniteur, 1978, 4^e édition, p. 150, les auteurs évoquant une amplitude de 4 à 20.
• (933)
  Sur le sujet Robert Patel, G. Azema-Meunier, Les baux commerciaux, Société d’édition de la Revue des Loyers 1957 (à jour au 15 janvier 1980) et François Paulhac, L’expertise immobilière, Éditions Eyrolles, 1961, p. 113, l’auteur s’interrogeant déjà sur le bien-fondé de la méthode, « la référence aux loyers ne peut pas être une base logique de calcul. Pas de porte et loyers doivent en effet varier en sens inverse, la hausse des loyers devant avoir pour conséquence la baisse des pas de porte ».
• (934)
  Jacques Ferbos et Guy Lacroix, Évaluation des fonds de commerce, Éditions de l’actualité juridique et Éditions du moniteur industriel et économique, 1961, lesquels auteurs prenaient en considération une valeur locative théorique pondérée, appréciée au regard de l’intérêt que présentent chacune des surfaces louées en termes de commercialité effective.
• (935)
  Il a pu être évoqué un coefficient variant entre 8 et 15, méthode alors qualifiée d’« arbitraire et source de grossières erreurs », « Vente de fonds de commerce », Dossiers pratiques Francis Lefebvre, 2007.
• (936)
  Aristide Levi, Pierre Garbit, Jacques Azema et Jean-Luc Vallens Droit commercial, Lamy éditeur, 2011, p. 90.
• (937)
  P. Souchon, « L’évaluation des titres non cotés en bourse », Librairie du journal des Notaires et des Avocats, nouvelle édition, 1^er trimestre 1974, p. 68.
• (938)
  À ce sujet, voir François Duphil, « Le droit au bail », AJPI, 1990, l’auteur faisant là état d’une « méthode très contestable et pratiquement abandonnée à ce jour » ; également, Bruno Boccara, « En marge de l’indemnité d’éviction » AJPI, mars 1992, p. 186 qui rappelait alors qu’à Paris, toutes sortes de méthodes étant définitivement abandonnées, « On n’évalue plus un droit au bail en multipliant soit le loyer contractuel soit la valeur locative puisque tout droit au bail a pour valeur la capitalisation de la différence entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché ».
• (939)
  Eugène Sage, Évaluation des biens professionnels, impôt sur les grandes fortunes, Éditions Sirey, 1982, p. 21. L’expert fut suivi dans son raisonnement par Jean Bohl, « Éviction commerciale, repenser les usages professionnels », AJPI, 10 décembre 1990, p. 848, lequel considérait également cette approche comme devant être « rigoureusement proscrite. Outre qu’elle repose sur une incompréhension du mécanisme de formation de cette valeur, elle conduit à une évaluation d’autant plus forte que le loyer payé est élevé. C’est exactement l’inverse qui se produit » ; Laurent Levy, « Le droit au bail dans le contentieux de l’indemnité d’éviction », AJPI, juillet/ août 1991, p. 498, qui rappelait à quel point il était « urgent de donner une assise rationnelle à ce choix (en évoquant le coefficient multiplicateur). En effet, un même raisonnement juridique, appliqué à deux situations de fait identiques, peut aboutir à des indemnisations allant du simple au double. Compte tenu des sommes qui peuvent être en litige (tout particulièrement à Paris), cela revient à transformer la justice en un insupportable jeu de hasard ».
• (940)
  Partageant cette analyse : François Paulhac, « L’expertise immobilière », Éditions Eyrolles, 1961, p. 113.
• (941)
  L’évaluation des terrains, des immeubles bâtis, des fonds de commerce, des titres non cotés en bourse, Éditions Francis Lefebvre, 1986, 1^re édition, p. 86.
• (942)
  Sauf à être encore identifiée dans une décision récente, CA Paris, 13 juin 2018, n° 16/16598 « […] c’est à juste titre que l’expert soulignant qu’il y a lieu de valoriser l’emplacement propose cette valorisation sur une base de trois mois de la valeur locative ».
• (943)
  Toutefois isolément retenue par CAAix-en-Provence, 12 octobre 2015, n° 10/20219, sur proposition de l’expert et en complément de la méthode du différentiel de loyer, sans toutefois aucune justification probante.
• (944)
  CA Versailles, 19 mai 2020, n° 18/07341 : « La société S. n’explique pas d’avantage qu’en première instance quel fondement juridique lui permet de demander la fixation de son indemnité principale à une somme représentant deux années de loyers ».
• (945)
  Méthode qui a pu être observée comme notamment pratiquée par les services de l’évaluation de l’État (Direction immobilière de l’État, anciennement France Domaine) ; également rappelée par Jacques Ferbos et Georges Salles dans Expropriation et évaluation des biens, 4^e édition, 1979, Éditions du Moniteur ; CA Paris, 6 avril 1978, AJPI, 1978, p. 506.
• (946)
  Notamment évoquée dans Droit des baux commerciaux de Jean-Pierre Blatter, 2^e éd., Éditions du Moniteur, 1996, p. 213.
• (947)
  Bruno Boccara, « En marge de l’indemnité d’éviction », AJPI, mars 1992, l’auteur évoquant les méthodes d’évaluation du droit au bail abandonnées à Paris, considérait « Tout aussi critiquable est la méthode qui consiste à évaluer un droit au bail par la différence entre la valeur des murs libres et la valeur des murs occupés » ; Michel Marx, « Les coefficients de commercialité des valeurs de droit au bail », AJDI, février 2020, p. 107 et s.
• (948)
  Qualifiée comme telle il y a déjà plusieurs décennies par Jean-Pierre Mignot, « L’indemnité d’éviction : la dérive », AJPI, février 1989, p. 84.
• (949)
  Méthode pourtant encore relevée, fort heureusement isolément, considérant en l’espèce une économie de loyer de 103 mois, CA Bordeaux, 25 mars 2015, n° 14/03886.
• (950)
  J.-P. Blatter, Droit des baux commerciaux, p. 135, 1^re édition 1994, Éditions du Moniteur, l’auteur rappelant fort justement que l’« [o]n pourrait songer à multiplier cette différence par 9 mais ce serait ne pas tenir compte du fait que le locataire qui reçoit la totalité de la somme d’avance peut la placer et en tirer un revenu. Le coefficient à employer est donc plus faible que 9 ».
• (951)
  Ainsi nommée par Jean Bohl, « Éviction commerciale, repenser les usages professionnels », AJPI, 10 décembre 1990, p. 845.
• (952)
  Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau et Xavier de Cussac, Expertise immobilière, Éditions Eyrolles.
• (953)
  Taux d’actualisation (Charte de l’expertise en évaluation immobilière, 5^e version, 2017) : « utilisé comme outil d’évaluation, permet de calculer la valeur actuelle d’une somme de flux financiers positifs et négatifs à venir sur une période donnée. Le taux d’actualisation en matière d’évaluation immobilière est donc employé dans deux séries de cas de figure : l’évaluation de droits au bail, de contrats de crédit-bail, de construction sur sol d’autrui et de manière plus générale, le taux d’actualisation constitue l’outil privilégié pour l’application de la méthode dite de l’actualisation de flux futurs (DCF)… ».
• (954)
  Christian Jacotey, « Valeur locative et droit au bail », AJPI, 10 décembre 1990, p. 842 qui rappelait que « la durée d’actualisation, si elle n’est pas éternelle, doit-elle forcément être retenue sur neuf ans, ce qui est fait assez constamment alors qu’il est concevable de retenir une période plus courte ou plus longue, neuf ans ou mieux douze ans (puisque c’est la durée au bout de laquelle un bail n’est plus plafonné) correspondent à un horizon économique raisonnable ».
• (955)
  Jacques M. Legrand, « Indemnité d’éviction et valeur du droit au bail » AJPI 1964, et Laurent Levy, « Le droit au bail dans le contentieux de l’indemnité d’éviction », AJPI, juillet/août 1991, p. 499 : « Il n’y a en réalité aucune rationalité, ni à admettre a priori que l’économie de loyer ne doit être considérée que sur un bail, ni qu’il faille retenir un taux d’actualisation nul ; il n’y en a non plus guère à retenir un avantage éternel, surtout en lui appliquant un taux de capitalisation daté ».
• (956)
  Rappelé par Jean Bohl, « Éviction commerciale, repenser les usages professionnels », AJPI, 10 décembre 1990, p. 848 ; également Jacques Lumbroso, Jérôme Vignolles, Bertrand Duc, Expertise immobilière, Vademecum, 2^e et 3^e éditions, p. 149.
• (957)
  Expression encore employée, notamment CA Pau, 29 juin 2020, n° 17/02269.
• (958)
  Citées par CA Reims, 24 septembre 2013, n° 12/00406.
• (959)
  Ainsi qualifiées par R. Beraud, juge des loyers au tribunal civil de Marseille, « Comment sont évalués les loyers commerciaux – artisanaux – industriels et administratifs », Annales des Loyers, supplément périodique du 3^e trimestre 1957, p. 31.
• (960)
  Bruno Boccara, « En marge de l’indemnité d’éviction », AJPI mars 1992, p. 187, faisait état d’une jurisprudence parisienne qui avait longtemps retenu « le multiple 5,75 correspondant à l’actualisation du surcoût locatif retenu sur neuf années avec un intérêt prédéterminé », ce même auteur rappelant qu’à cette période, les décisions judiciaires étaient opposées entre le choix du multiplicateur précité et celui de 9 ; Jacques Boulez, « Les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction », AJPI, 10 février 1988, l’expert rappelait alors que « la capitalisation de cet avantage sur une durée de neuf ans au taux de 10 % (taux habituellement admis en matière de rentabilité commerciale) détermine un multiplicateur de 5,759 » ; également évoqué par Françoise Auque, tout comme le coefficient de 6,246 dans Les baux commerciaux, LGDJ, 1996, p. 263.
• (961)
  CA Paris, 27 janvier 2017, n° 14/25128.
• (962)
  Il fut dit que la méthode présentait « l’avantage de correspondre à une réalité économique lorsque le taux de capitalisation retenu correspond à un taux de placement de bon père de famille, c’est-à-dire le taux normal de revenu du capital. Le succès de cette méthode est confirmé par le fait qu’elle est de plus en plus utilisée par les tribunaux » : Évaluation, Éditions Francis Lefebvre, 3^e édition, 2001, p. 168. Ensuite de quoi, cette affirmation fut contredite par la hausse des taux et la baisse concomitante observée des valeurs des droits au bail.
• (963)
  Patrick Colomer Droit et pratique des baux commerciaux, Dalloz, p. 611 ; également Antoine Bernard, Évaluation des biens, Éditions du Moniteur (2004) qui, évoquant le sujet précise que « à ce coefficient financier a été substitué un coefficient de situation ou d’emplacement qui rend mieux compte de la réalité économique, car la baisse des taux d’intérêt a coïncidé avec une baisse de la valeur du droit au bail malgré l’augmentation du coefficient financier », p. 419 ; Évaluation, Éditions Francis Lefebvre, 3^e édition, 2001, soulignant à la même période que « bien que critiquée par certains experts, cette méthode présente l’avantage de correspondre à une réalité économique lorsque le taux de capitalisation retenu correspond à un taux de placement de bon père de famille, c’est-à-dire le taux normal de revenu du capital » ; Michel Marx, « Les coefficients de commercialité des valeurs de droit au bail », AJDI, février 2020, p. 107 et s.
• (964)
  Ibid.
• (965)
  Nettement plus d’actualité à l’heure de la rédaction de la première édition de cet ouvrage.
• (966)
  Même s’il est à relever quelques décisions récentes qui valident encore des taux qui ne peuvent être le reflet de notre économie actuelle, par exemple CA Versailles, 7 février 2017, n° 15/08980 retenant un coefficient de capitalisation de 7,611638, lequel bien qu’extrêmement précis associe en fait une durée de 15 années et un taux de rémunération de l’argent de 10 %.
• (967)
  Également observé par J.-P. Blatter dans Droit des baux commerciaux, p. 135, 1^re édition 1994, Éditions du Moniteur, p. 161.
• (968)
  CA Paris, 9 février 1993, n° 91/12044 ; CA Toulouse, 9 mars 2016, n° 14/04803 ; CAAix-en-Provence, 2 octobre 2014, n° 13/19065 ; CA Paris, 29 janvier 1993, Loyers et copr. 1993, n° 271 ; CA Paris, 10 mars 1992, Loyers et copr. 1993, n° 102 ; CA Chambéry, 1^re chambre, 14 mai 2019, n° 17/02384 : « La valeur du droit au bail des locaux d’origine est ainsi déterminée par le différentiel entre la valeur locative du marché au jour de l’éviction et le loyer tel qu’il aurait été fixé si le bail avait été renouvelé, affecté d’un coefficient de capitalisation déterminé en fonction des facteurs locaux de commercialité ».
• (969)
  TGI Paris, 18^e ch., 2^e sect., 25 novembre 2004, n° 04/03531.
• (970)
  CA Paris, 7 juin 2017, n° 15/06007.
• (971)
  Notamment évoquée par Jean-Pierre Blatter dans Droit des baux commerciaux, 2^e édition, Édition du Moniteur, 1996, p. 213.
• (972)
  CA Paris, 1^er février 2007, n° 05/24161. Au cas d’espèce, l’emploi de la méthode fut retenu avec pas moins de neuf références jugées « suffisantes et détaillées ».
• (973)
  H. Heugas-Darraspen et B. Pain, « Pas de porte (ou droit d’entrée), droit au bail et références de loyers décapitalisés », AJDI 2015, p. 333.
• (974)
  Lire la définition qui en a été donnée par Françoise Maigné-Gaborit, Baux commerciaux, 2015-2016, « Mémento Expert », Éditions Francis Lefebvre : « Ce différentiel est fondé sur la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, que celui-ci soit plafonné ou déplafonné, et le loyer qu’il faudrait débourser au prix du marché pour un local équivalent. Il faut donc rechercher si le loyer théorique en renouvellement de bail aurait été susceptible d’être fixé à la valeur locative ou par application de l’indexation », p. 511 ; notamment évoquée dans Droit des baux commerciaux, Jean-Pierre Blatter, deuxième édition, 1996, p. 213, Éditions du Moniteur et déjà définie comme retenant la faveur des tribunaux.
• (975)
  CAAix-en-Provence, ch. 11 A, 13 mai 2011, n° 09/19871 ; CA Paris, 11 septembre 2013, n° 11/15476 ; CA Paris, 22 mars 2017, n° 15/10377 ; CAAix-en-Provence, 4 juin 2020, n° 19/00020.
• (976)
  Évoqué dans Droit des baux commerciaux, Jean-Pierre Blatter, 2^e édition, Éditions du Moniteur, 1996, p. 215.
• (977)
  CA Paris, 9 février 1993, n° 91/12044 ; Jean-Jacques Martel, « ICC ou ILC, que choisir ? », AJDI 2009, p. 11.
• (978)
  CA Paris, 3 décembre 2008, n° 07/19912 ; CA Versailles, 13 mars 2003, n° 2001-4444 ; CA Paris, 3 avril 2013, n° 10/20009 ; CA Paris, 28 novembre 2012, n° 10/24154 ; CA Toulouse, 28 novembre 2018, n° 17/02946 ; CA Paris, 20 mai 2016, n° 14/04076.
• (979)
  CA Paris, 13 mai 2020, n° 18/27287 : « La TVA ne constitue pas un élément de détermination de la valeur locative, la SELARL X ne saurait en conséquence s’en prévaloir pour majorer le différentiel entre la valeur locative de marché et la valeur antérieure plafonnée en l’absence de motif de déplafonnement ».
• (980)
  CA Paris, 2 juillet 1991, D. 1991, IR p. 203 ; CA Paris, 2 avril 1992, Administrer, octobre 1992, p. 94 ; CA Paris, 6 février 2013, n° 10/22061.
• (981)
  CA Paris, 27 mai 2020, n° 16/24272 : « Il n’y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer du local du centre commercial de V. est inférieur au loyer du local dont est évincé la société M ».
• (982)
  Bruno Boccara, « Un statut des baux commerciaux, pour quelles raisons », AJPI, Dalloz, juin 2000
• (983)
  François Duphil, « Le droit au bail », AJPI 1990, l’auteur rappelant, à juste titre d’ailleurs, que « le postulat d’un amortissement sur neuf années ne repose sur aucune donnée réellement objective, ce qui est quelque peu gênant pour une méthode se voulant rationnelle. Vouloir capitaliser sur neuf années la valeur d’un droit au bail ne correspond pas à grand-chose dans la mesure où, en fin de bail, le preneur reste titulaire d’un capital au moins équivalent – et c’est un euphémisme si la commercialité a favorablement évolué – sensiblement moindre, mais a priori non nul si la commercialité a évolué défavorablement ».
• (984)
  Source : www.ifc-expertise.fr ; Philippe Favre-Réguillon, « Premier observatoire technique des évictions commerciales – En 101 points clés et cas pratiques, période 2000-2020 », AJDI, décembre 2020.
• (985)
  « La cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir l’intention du bailleur de démolir l’immeuble pour le reconstruire, en a, à bon droit, déduit que les conditions d’application de l’article L. 145-18 du code de commerce permettant au bailleur de reprendre l’immeuble donné à bail pour le démolir et le reconstruire à l’expiration d’une période triennale étaient réunies » : Cass. 3^e civ., 14 septembre 2010, n° 09-15.338.
• (986)
  Évoquant la responsabilité d’un mandataire ayant omis de proposer une demande de déplafonnement, la CA Bordeaux (12 novembre 2018, n° 17/03506) retient la chance sérieuse d’obtenir ledit déplafonnement du loyer et le sanctionne pour avoir fait perdre au bailleur une chance que la cour estima à 50 %, AJDI, mai 2019, p. 369
• (987)
  Cass. 3^e civ., 25 juin 1997, n° 95-16.433.
• (988)
  TGI Paris, 31 janvier 2006, n° 05/16713.
• (989)
  TGI Paris, 18^e chambre, 1^re section, 31 janvier 2006, n° 05/16713.
• (990)
  Évoquant le sujet du coefficient, il a pu être rappelé qu’« En aucun cas on ne raisonne par application du taux financier » : Françoise Maigné-Gaborit, Baux commerciaux, « Mémento Expert », 2015-2016, Éditions Francis Lefebvre, p. 512 ; position également partagée par Hervé Lefebvre, AJDI 2007, p. 541, « Détermination de la ou des valeurs locatives de boutiques » et s. lorsque l’expert affirme, évoquant la valeur locative de marché qui peut être reconstituée à partir du loyer périodique pratiqué en décapitalisant le droit d’entrée versé au bailleur ou le droit au bail perçu par le précédent locataire, que « le coefficient de décapitalisation est un coefficient de commercialité, il n’est ni financier ni lié à la durée du bail ».
• (991)
  CA Versailles, 8 octobre 2019, n° 18/05993.
• (992)
  Bruno Boccara, « En marge de l’indemnité d’éviction », AJPI, mars 1992, p. 187, qui faisait état de cette approche nouvelle « qui tend à considérer que le multiple quel qu’il soit n’est pas fixe, mais varie en fonction de la commercialité du secteur – de 3, pour les secteurs de faible commercialité, à 8, voire 9 pour les secteurs de commercialité forte ou exceptionnelle ».
• (993)
  Léon Retail, L’expertise judiciaire en matière d’évaluation de fonds de commerce, p. 13, Librairie Dalloz, 1926.
• (994)
  CA Paris, 8 mars 2018, n° 16/25446 ; CA Paris, 25 novembre 2020, n° 15/01281.
• (995)
  TGI Paris, 23 mars 2017, n° 14/11033 ; s’agissant là d’une belle situation « à Paris, dans le 8^e arrondissement, au niveau du boulevard Malesherbes » justifiant l’emploi d’un coefficient porté à 10 au différentiel des valeurs locatives ; TGI Toulouse, 22 mars 2005, n° 02/00669, pour un « coefficient multiplicateur qui doit être choisi en fonction de la qualité de l’emplacement et de la nature des locaux, et varie en général de 4 à 10 » ; également, TGI Marseille, 2^e civ., n° 08/05886, qui a pu aller jusqu’à valider un multiplicateur de 10, pour « des locaux bénéficiant d’un emplacement de premier ordre dans la zone décrite comme le ‘carré d’or’ de Marseille » mais toutefois « situés au deuxième étage d’un immeuble sans ascenseur » et « sans accès direct sur la rue » ; TGI Versailles, 30 juin 2017, n° 15/09195 qui évoque des coefficients compris « entre 3 et 10 » ; TGI Pontoise, 18 juin 2012, n° 08/02319, qui fait mention de « coefficients de capitalisation [qui] s’élèvent généralement entre 4 et 9 » ; CA Paris, 22 mars 2017, n° 15/10377, retenant 9.
• (996)
  Citant des coefficients pouvant atteindre 12 : « Loi Pinel : impact sur la valeur du droit au bail du lissage de déplafonnement », étude commune à la Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives près la CAParis », AJDI, juin 2015, p. 420 ; maxima d’une fourchette évoquée comme comprise entre 4 et 12 par CAParis, 20 mai 2020, n° 18/19050, pour des boutiques de centre-ville.
• (997)
  « Quelques aspects techniques de l’estimation de l’indemnité d’éviction » par F. Robine et A. Soudant, Gaz. Pal. n° 350, 16 décembre 2006, p. 3 : « Le droit au bail sera alors déterminé par la différence entre le prix du marché et le loyer de renouvellement et affecté d’un multiplicateur choisi en fonction de la qualité de l’emplacement. De 3 à 10, très faible pour les emplacements médiocres, beaucoup plus élevé pour les meilleurs emplacements ».
• (998)
  Philippe Favre-Reguillon, « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité (revue de jurisprudence) », AJDI novembre 2018, p. 763 ; « Le vrai et le faux marché des valeurs locatives en renouvellement », par Patrick Colomer, Gaz. Pal. 10 mars 2020, n° 10.
• (999)
  Antoine Bernard, Évaluation des biens, Éditions du Moniteur (2004), p. 420, citant lui-même AJDI, rubrique « Indemnités d’éviction » ; également par Jean-Pierre Blatter, Traité des baux commerciaux, Éditions du Moniteur, 6^e édition (2018) reprenant les mêmes multiplicateurs mais allant toutefois jusqu’à retenir 8 à 9 pour les emplacements de très haute valeur commerciale ; Françoise Maigné-Gaborit, Baux commerciaux, « Mémento Expert », Francis Lefebvre Éditions, 2015-2016, évoquant des coefficients en centre-ville, de 4 à 12 et 8 à 10 concernant les centres commerciaux sauf emplacements à très haute valeur commerciale, l’auteur rappelant qu’« en aucun cas, on ne raisonne par application du taux financier » ; Hervé Lefebvre, « Détermination de la ou des valeurs locatives de boutiques », AJDI 2007, p. 541, qui faisait état de coefficients compris entre 0 pour les situations délaissées et 10 pour celles exceptionnelles.
• (1000)
  CA Versailles, 22 septembre 2015, n° 13/04546 ; CAAix-en-Provence, 12 octobre 2015, n° 10/20219.
• (1001)
  CA Paris, 7 mars 2018, n° 16/14291, retenant un coefficient de 2 pour un local présent en « situation assez moyenne, au cœur d’un quartier très populaire (cité HLM) en cours de restructuration, peu recherché commercialement ».
• (1002)
  CAAix-en-Provence, 21 janvier 2014, n° 12/06333. Le coefficient de « capitalisation » de 3 fut là retenu « au regard de la faible valeur commerciale des locaux, situés à l’écart des principaux sites d’activités de la commune » ; CA Paris, 24 mars 2010, n° 08/06175.
• (1003)
  CA Chambéry, 1^re chambre, 14 mai 2019, n° 17/02384, concernant « une activité de commerce en gros et en détail de fournitures, pièces détachées et accessoires pour automobiles et véhicules terrestres à moteur sous l’enseigne X » ; CA Paris, 25 septembre 2013, n° 11/16435, concernant des « biens loués situés à l’écart de toute zone de passage » ; TGI Paris, 18^e ch. 2^e section, 27 octobre 2016, n° 14/08000, pour un atelier d’artiste à Paris ; TGI Paris, 18^e ch. 1^re section, 4 juillet 2017, n° 14/14983 ; TGI Paris, 11 juillet 2013, n° 08/13089, « le coefficient de 4 retenu par l’expert qui correspond à une situation médiocre est adapté à la qualité des lieux décrits » ; CA Versailles, 19 novembre 2009, n° 08/03259, pour caractériser la commercialité d’une « voie à la commercialité inexistante et ne présentant pas d’intérêt pour l’activité » ; TGI de Paris, 13 septembre 2016, n° 13/07691, pour des « locaux d’activités en secteur populaire à faible pouvoir d’achat » ; CA Paris, 17 septembre 2020, n° 19/13385 : « emplacement des lieux loués, correspondant à une localisation médiocre ».
• (1004)
  CA Paris, pôle 5, 3^e ch, 26 septembre 2012, n° 10/22636 : « Le choix d’un coefficient de 6 – au lieu de 5 proposé par l’expert et de 6,6 choisi par le tribunal – et qui correspond à une assez bonne voire bonne situation – est justifié par la bonne adaptation du commerce considéré dans un immeuble de caractère de très bonne construction et la bonne fréquentation de cette portion du boulevard par les piétons […] » ; CA Paris, 7 mars 2012, n° 07/02915 ; TGI Marseille, 2 avril 2019, n° 19/02611, retenant pour des bureaux un coefficient de 5,5 ; TGI Paris, 11 septembre 2007, n° 05/11212, retenant 5 pour « une voie secondaire d’un secteur de bonne commercialité » ; TGI de Paris, 12 novembre 2009, n° 08/07058 ; CA Paris, 10 décembre 2014, n° 12/23753, pour une commercialité qualifiée « d’assez bonne » ; Pour un coefficient de 5, CA Paris, 17 février 2010, n° 08/15175, CAAix-en-Provence, 4 juin 2020, n° 19/00020 et CA Versailles, 22 septembre 2015, n° 13/04546 concernant un fonds artisanal de peinture.
• (1005)
  CA Paris, 1^er octobre 2014, n° 12/20389 ; faisant état d’un coefficient de 6,5 pour « une situation de bon niveau de commercialité » ; également, retenant un « coefficient de capitalisation » de 6,5, TGI Paris, 27 novembre 2014, n° 06/17607.
• (1006)
  CA Paris, 11 septembre 2013, n° 11/15476 ; TGI Paris, 2 juillet 2015, n° 12/05209 ; CA Paris, 7 mars 2012, n° 07/02915.
• (1007)
  TGI Paris, 18 janvier 2018, n° 13/17541 concernant un commerce d’informatique présent rue Montgallet ; Pour un multiplicateur de 7, concernant un garage automobile à l’enseigne connue, présent sur un axe passant, bien desservi et proche de La Défense.
• (1008)
  TGI Paris, 2 juin 2015, n° 12/10812 ; CA Bastia, 8 juillet 2020, n° 19/000681, retenant un coefficient de 9 ; CA Paris, 20 mai 2016, n° 14/04076, retenant un coefficient de 8,5.
• (1009)
  par Bernard de Polignac, Jean-Pierre Monceau et Xavier de Cussac, Expertise immobilière, Éditions Eyrolles.
• (1010)
  CA Paris, 23 janvier 2019, n° 15/07900 qui a notamment pu retenir « un coefficient de 6,5 compte tenu de la qualité de l’emplacement pour un commerce de café restaurant » ; aussi, citons l’exemple d’une banque en situation jugée moyenne, la CA Paris confirmant dans un arrêt du 17 janvier 2019, n° 17/05974, la position du premier juge qui avait retenu un coefficient de 6.
• (1011)
  CA Versailles, 1^er décembre 2017, n° 15/08923, l’arrêt désignant un « emplacement, pour l’activité concernée, correct sans plus ».
• (1012)
  Marc-Olivier Petit, Guide des baux commerciaux, Éditions LexisNexis, 2014, p. 265 qui préconise l’emploi de coefficients de 6 à 8 pour ces locaux situés dans les centres commerciaux de bonne commercialité, en agglomération d’une grande ville et de 8 à 10 pour ces mêmes locaux présents à un emplacement commercial leader dans sa région, présentant également une forte attractivité et une notoriété historique.
• (1013)
  CA Paris, 22 mai 2013, n° 11/14682 ; CA Versailles, 13 mars 2003, n° 2001/4444, qui consacre un coefficient de 8 pour un local présent en centre commercial, « compte tenu de l’emplacement de la boutique et de son environnement commercial » ; également, TGI Toulouse, 22 mars 2005, n° 02/00669, qui retient un coefficient de 8 pour un magasin dans un centre commercial ; enfin, le TGI de Versailles qui retient un coefficient de 9, s’agissant du centre commercial Parly 2.
• (1014)
  CA Paris, 24 novembre 2010, n° 09/06004 : « Il est d’usage en matière d’ateliers et de locaux d’activités […] de déterminer le coefficient multiplicateur, faute de marché, selon une approche non de valeur vénale, mais simplement indemnitaire dans une fourchette comprise entre 2 et 5 ».
• (1015)
  CA Montpellier, 18 décembre 2018, n° 16/02685. Il peut être évoqué dans cette affaire, le choix par la Cour d’un coefficient de 9 pour un ensemble composé d’un supermarché et d’une station lavage, des coefficients aussi élevés étant fréquemment observés en matière de galeries marchandes.
• (1016)
  Philippe Favre-Reguillon, « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité », AJDI, novembre 2018, p. 763.
• (1017)
  Voir en annexe la liste des fixations judiciaires – Droits au bail.
• (1018)
  CA Paris, 20 décembre 2018, n° 17/21345, la cour relevant dans un premier temps l’absence d’économie de loyer, juge toutefois en infirmant la position du premier juge qu’il « est de principe d’accorder en pareil cas une indemnité de droit au bail égal à une année de loyer ». Cette position peut apparaitre critiquable puisqu’elle réfute le principe même de l’indemnisation du seul préjudice subi par le preneur, lequel au cas d’espèce et par le fait qu’il s’acquittait d’un loyer supérieur à la valeur locative de marché, ne pouvait pas théoriquement prétendre à une quelconque réparation au titre de l’indemnité principale d’éviction.
• (1019)
  Toutefois, en sens contraire, Hervé Lefebvre dans « Détermination de la ou des valeurs locatives de boutiques », AJDI 2007, p. 541.
• (1020)
  TGI Paris, 2 juillet 2015, n° 12/05209.
• (1021)
  Expression de Ph. Favre-Réguillon, extraite de « Valorisation du droit au bail : du coefficient de capitalisation à une grille de lecture contemporaine du coefficient de commercialité (revue de jurisprudence) », AJDI novembre 2018, p. 772 ; également Nicolas Damas, « Le droit de propriété du bailleur dans la tourmente ? », AJDI mai 2019, p. 332 qui souligne, évoquant le sujet que « l’intérêt économique du preneur (la pérennité de son fonds de commerce) prend le pas sur l’intérêt du propriétaire ».
• (1022)
  Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020, JORF n° 0113 du 8 mai 2020, texte n° 67.
• (1023)
  CAAix en Provence, 18 octobre 2016, n° 15/18024 ; « Les dispositions de l’article L. 145-34 telles que modifiées par la loi du 18 juin 2014 ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, la loi nouvelle ne pouvant régir les effets d’une situation juridique dont les effets sont définitivement réalisés à la date de l’entrée en vigueur de cette loi ».
• (1024)
  TGI Paris, Loyers commerciaux, 27 mars 2018, n° 16/01034, infirmation partielle par CA Paris, 24 juin 2020, n° 18/09591, « Il convient de rappeler que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ; que ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il revient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée aux contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer que le bailleur est en droit de percevoir ».
• (1025)
  CA Paris, 5 septembre 2018, n° 16/23432.
• (1026)
  TGI Paris, 5 mai 2017, n° 14/10431 ; Joël Moneger, « De l’absence de lissage du loyer d’un bail commercial ayant duré par l’effet d’une tacite prolongation plus de douze ans » RTD Com. 2017, p. 830 ; CA Paris, 5 septembre 2018, n° 16/23432.
• (1027)
  S. Legrix de la Salle, « Les incidences de la loi Pinel en matière de baux commerciaux », La semaine juridique entreprise et affaires, 3 juillet 2014, p. 35 ; Ph.-H. Brault, « L’augmentation par palier de 10 % des loyers fixés en révision ou en renouvellement selon la valeur locative », Loyers et copropriétés, 2014, dossier 7.
• (1028)
  Patrick Colomer, « L’impact du lissage instauré par la loi Pinel sur la valorisation du droit au bail des locaux commerciaux », Journal des sociétés, n° 131, juin 2015 ; Jean-Pierre Dumur, « Loi Pinel et “plafonnement du déplafonnement” : quadrature du cercle et casse-tête chinois ! », AJDI 2014, p. 405.
• (1029)
  Ph. Favre-Réguillon, « De l’impact de la loi sur la valeur vénale des murs commerciaux… Ou pourquoi il peut être nécessaire d’intégrer un minimum d’économétrie dans la réflexion législative », AJDI 2016, p. 352 ; arrêt n° 619 du 6 février 2020 (19-86.945), 3^e civ., renvoyant au Conseil constitutionnel la problématique posée par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, du Code de commerce, au regard du droit de propriété ; voir Conseil constitutionnel, décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020.
• (1030)
  www.compagnie-experts-immobiliers.fr ; Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, indemnités d’éviction et valeurs locatives près la Cour d’appel de Paris, « Loi Pinel, impact sur la valeur du droit au bail du lissage du déplafonnement », AJDI, juin 2015, p. 420 et s.
• (1031)
  Source Euronext : « Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts que la République française émet depuis plus de 25 ans, pour financer les besoins de l’État à long terme. Leur crédit est celui de l’État français. Une OAT est toujours une obligation dont le principal est remboursé in fine, c’est-à-dire en un seul versement à la date d’échéance ».
• (1032)
  Jean-Jacques Martel, « Valeur vénale et liquidité », AJDI Dalloz, décembre 2015.
• (1033)
  Ibid.