Chapitre 2. Clauses d’entrée du bail

L’usage est entendu d’un point de vue juridique comme la catégorie et la qualification des locaux loués : bureaux, commerces, entrepôts.
L’objectif de la clause « désignation » est de décrire précisément les locaux objets du bail en précisant, pour l’usage retenu, la nature des locaux (bureaux, archives, emplacements de stationnement, locaux techniques, terrasses, etc.) et leurs surfaces.
La question de la surface est fondamentale. Elle doit d’abord répondre aux besoins du preneur. Elle détermine le montant du loyer, y compris le loyer de renouvellement.
La surface permet au locataire de vérifier la capacité d’accueil des locaux pour les salariés et la clientèle. Cette information est fournie par le bailleur qui transmet la notice de sécurité de l’immeuble ou d’un rapport d’un bureau de contrôle.Le preneur doit être attentif aux surfaces et les vérifier de façon précise. Le contrat de bail prévoit très souvent que « toute différence entre les surfaces indiquées au preneur et les dimensions réelles des locaux objets du bail ne pourra justifier ni réclamation ni réduction ou augmentation de loyer ».
La définition de la surface au bail varie en fonction de l’usage des locaux (bureaux, commerces). Il est recommandé de consulter la charte de l’expertise en évaluation immobilière (cf. § 2.1.2.2).
Pour les immeubles tertiaires, il est recommandé de retenir la surface utile brute locative (SUBL). Pour les grands ensembles immobiliers, les surfaces sont souvent décomposées par typologie ce qui permet d’appliquer un loyer au mètre carré spécifique aux surfaces de bureaux, d’archives ou de locaux techniques…